모르면 손해보는 2026 종부세, 양도세 개편안

세 줄 요약

• 세제 혜택의 기준이 주택 수와 보유 기간에서 주택 가액과 실제 거주 기간으로 옮겨간다.
• 거주용 1주택의 종부세 기본공제는 공시가 12억 원에서 14억 원으로 늘고, 비거주 1주택은 12억 원을 유지한다. 다주택자의 공제 방식은 별도로 조정된다.
• 2029년부터 1세대 1주택 양도세 공제는 거주 1년당 8%만 남고, 공제액 한도는 10억 원이 된다.

2026년 세제개편안의 부동산 부분은 어려운 세율표보다 방향이 먼저 보인다. 집을 여러 채 가졌는지만 따지던 구조가 주택 가격과 실제 거주 기간을 함께 따지는 구조로 바뀐다는 뜻이다.

시가 약 20억 원 이하의 실거주 1주택은 종부세 과세 대상에서 빠진다. 약 20억~30억 원은 부담이 줄고, 30억~40억 원은 변화가 작으며, 40억~50억 원을 넘는 고가주택은 부담이 커지는 구조다. 정부안은 2026년 9월 1일 국무회의를 통과했고 국회 심사가 남아 있다.

종부세 개편의 중심은 실거주 1주택이다

종합부동산세는 공시가격 합계에서 기본공제액을 빼고, 그 금액에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 만든다. 여기에 세율을 적용한 뒤 거주 기간에 따른 세액공제, 고령자 세액공제와 세부담 상한을 반영해 최종 세액을 구한다.

개편안은 거주용 1주택 기본공제를 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 높여 시가 약 20억 원까지 과세 대상에서 뺀다. 비거주 1주택의 기본공제를 9억 원으로 낮추려던 최초안은 국무회의에서 철회됐고, 기본공제는 현행 12억 원을 유지한다.

주택 수 대신 가격을 기준으로 세율을 매긴다

기존 종부세는 다주택자에게 더 높은 세율을 부과하는 구조였다. 개편안은 이 기준을 주택 수에서 가액으로 옮긴다. 과세표준이 6억 원을 넘으면 세율이 크게 올라가고, 고가 구간으로 갈수록 인상 폭이 커진다.

실제 세부담은 개별 주택의 시세와 공시가격, 공제 요건에 따라 달라지지만 정부는 시가 40억~50억 원을 넘는 고가주택의 부담이 커지는 구조로 설명했다. 종부세 세액공제도 보유 기간에서 거주 기간으로 바뀐다.

2027년 세액공제 한도는 800만 원, 2028년부터는 600만 원으로 줄어든다. 세부담 상한을 직전 연도의 150%에서 200%로 높이려던 최초안은 철회됐고, 세부담 상한은 현행 150%를 유지한다.

양도세는 보유 공제를 없애고 거주 공제를 늘린다

현재 1세대 1주택 장기보유특별공제는 보유 1년당 4%, 거주 1년당 4%를 각각 공제한다. 10년 보유하고 10년 거주하면 최대 80%까지 적용받는다.

2028년에는 거주 6%, 보유 2%로 바뀌고, 2029년부터는 보유 공제가 사라진다. 그때부터는 거주 1년당 8%, 10년 최대 80%만 남는다. 세입자가 살고 집주인이 직접 거주하지 않았다면 주택 보유 기간으로는 이 공제를 받지 못한다.

양도차익이 큰 주택은 거주 요건을 채워도 2028년에는 공제액이 20억 원, 2029년에는 10억 원을 넘을 수 없다. 오래전 취득해 양도차익이 크게 쌓인 주택일수록 차이가 커진다.

갭투자와 임대 기간은 거주 기간으로 인정되지 않는다

전세를 끼고 주택을 산 경우 집주인은 보유 기간을 인정받지만 거주 기간은 인정받지 못한다. 세제 혜택의 축이 거주로 옮겨가면 양도세 공제를 받기 위해 집주인이 직접 들어가려는 수요가 늘어날 수 있다.

종부세에서도 같은 방향이 반복된다. 비거주 1주택의 기본공제는 유지되지만, 세액공제 기준은 보유 기간에서 거주 기간으로 바뀐다. 집을 소유했는지와 그 집에 살았는지가 서로 다른 세금 결과를 만드는 구조다.

다주택자의 매도 시간표는 2027·2028·2029년으로 나뉜다

조정대상지역 주택을 파는 다주택자의 양도세 중과는 2027년과 2028년에 한시적으로 완화된다. 중과세율을 아예 적용하지 않는 ‘중과 유예’가 아니라, 추가 세율을 낮추는 ‘한시 완화’다.

2029년에는 현행 중과 수준으로 복귀한다. 동시에 1세대 1주택의 보유 공제도 사라진다. 정부안의 시행 일정상 2027년이 첫 변화, 2028년이 과도기, 2029년이 완전 전환 시점이다.

실거주 1주택자에게는 별도 완화책이 있다

양도가액 30억 원 이하 주택에 10년 이상 거주한 1세대 1주택자의 양도세 기본공제는 연 250만 원에서 2,500만 원으로 늘어난다. 시가 20억 원 안팎의 거주용 1주택은 종부세 과세 대상에서 빠진다.

65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면 2027년에는 양도세의 50%를 5억 원 한도로, 2028년에는 30%를 3억 원 한도로 감면한다. 정책 혜택은 장기 실거주 1주택자에게 집중된다.

2029년부터 보유 기간보다 거주 기간이 중요해진다

실거주 1주택자의 종부세 부담은 시가 약 20억 원 이하에서 줄고, 약 20억~30억 원 구간에서도 감소한다. 30억~40억 원은 변화가 작고, 40억~50억 원을 넘는 고가주택과 여러 채를 보유한 사람의 부담은 커진다.

양도세 변화는 오래 보유했지만 실제로 살지 않은 주택, 양도차익이 크게 쌓인 주택과 조정대상지역 주택을 파는 다주택자에게 집중된다. 특히 2029년은 보유 공제가 없어지고 다주택 중과가 복귀하는 해다.

개편안을 한 문장으로 줄이면 간단하다. 주택을 투자 자산으로 오래 보유한 경우보다 직접 거주하며 보유한 경우에 세제 혜택을 집중한다. 이 원칙은 종부세와 양도세에 함께 적용된다.

자주 묻는 질문