DSR 계산법: 기존 신용대출부터 새 주담대 원금 한도까지

인정 연소득이 5,000만원이고 기존 대출의 DSR 인정 원리금이 연 800만원이면, 은행권 DSR 40% 안에서 새 대출 상환에 쓸 수 있는 금액은 연 1,200만원이다. 이 금액으로 30년 원리금균등 주담대를 받는다면 심사금리 7% 기준 원금은 약 1억5,031만원이다. 기존 신용대출의 인정 원리금을 뺀 뒤 남은 연간 상환액에 새 대출의 금리·기간·상환 방식을 적용해 빌릴 수 있는 원금을 구한다.

DSR 40%는 누구에게 적용되고 연소득은 어떻게 인정하나

DSR은 금융회사 대출의 연간 원금·이자 상환액을 인정 연소득으로 나눈 비율이다. 새로 신청하는 가계대출을 포함해 총대출액이 1억원을 초과하는 차주에게 은행권은 원칙적으로 40%, 제2금융권은 50%를 적용한다. 한도대출은 사용 잔액이 아니라 약정 한도로 총대출액을 판단하며, 적용 제외 대출은 별도로 구분한다. 1억원 이하라는 이유로 은행 자체 상환능력 심사까지 생략되는 것은 아니다. 이 적용 조건은 금융위원회 차주단위 DSR 문답과 KB국민은행 안내에 나와 있다.

DSR에 쓰는 연소득은 은행이 서류로 인정한 금액이다. 금감원 은행업감독업무시행세칙 별표18 제9호·제12-1~12-2호는 원천징수영수증·소득금액증명 등으로 확인한 증빙소득을 우선하도록 한다. 증빙이 어려우면 국민연금·건강보험료로 추정한 인정소득이나 카드사용액 등으로 추정한 신고소득을 쓴다. 일반적으로 인정소득은 추정액의 95%, 신고소득은 90%를 반영하며, 두 방식 모두 연 5,000만원이 상한이다. 다만 DSR을 산정할 때 인정·신고소득에 해당하는 자료를 두 가지 이상 활용하면 연소득을 최대 7,000만원까지 인정할 수 있다. 자료별 소득금액이 다르면 가장 낮은 금액을 쓴다. 직장가입자의 인정소득에는 별도 예외가 있어, 추정 소득액의 100%를 연 5,000만원 상한 없이 인정할 수 있다. 은행은 이 두 예외를 적용하는 대출상품과 소득 산정방식을 내규에 명확히 반영해 운영해야 한다. 배우자 소득을 합산할 때는 배우자의 금융부채도 함께 반영한다.

아래 사례는 계속 근무 중인 직장인의 증빙 연소득 5,000만원을 은행이 인정했다고 가정한다. 장래소득 가산은 사용하지 않는다. 금융위가 2026년 8월 발표한 소득 급증 시 2~3개년 평균을 적용하는 강화안은 2027년 1월 1일 시행 예정이므로 이 사례에 앞당겨 적용하지 않았다. 연봉과 실수령액의 차이를 보면 소득 증빙액과 실제 생활비 예산을 구분할 수 있다.

이 사례의 신용대출은 이자만 내도 DSR에는 연 800만원으로 잡힌다

기존 대출은 2024년에 받은 만기일시 신용대출 한 건으로 가정한다. 현재 잔액은 3,200만원, 약정금리는 연 5%이고 다른 부채는 없다. 매달 실제로 내는 돈은 이자 약 13만3,333원이다. 하지만 DSR에서는 일시상환 신용대출 원금을 5년으로 나눈 금액을 연간 원금 상환액으로 인정한다. 다음 갱신일이 1년 뒤여도 원금을 1년으로 나누지 않는다.

5년은 금융위 문답 17번과 세칙 표3의 산정만기다. 원금 640만원은 DSR 심사에 넣는 연간 인정액이며, 실제 원금 상환은 약정한 만기에 한다. 신용대출 합산 잔액이 1억원 이하인 이 사례에는 신용대출 스트레스 금리도 붙지 않는다. 차주단위 DSR 적용 여부는 주담대를 포함한 총대출액으로 판단하고, 신용대출 스트레스 금리 적용 여부는 신용대출 잔액의 합계로 판단한다.

표는 세칙 표3·각주의 산식을 요약한 것이다. 제외 대출을 새로 받을 때의 예외와, 다른 주담대를 심사할 때 기존 부채를 산입하는 방식은 구분해야 한다. 예컨대 세칙은 할부·리스를 신규 취급할 때 DSR 적용 제외 대상으로 열거하면서, 기존 부채 산식에는 향후 1년 실제 상환액을 둔다. ‘자동차 할부는 제외’라는 설명만 보고 기존 할부 상환액을 0원으로 적으면 주담대 여력을 과대평가한다.

분양 중도금·이주비, 서민금융, 300만원 이하 소액대출, 보험계약·예적금담보대출 등에도 신규 취급의 DSR 예외가 있다. 전세자금대출은 원금이 산입되지 않으며, 2025년 10월 29일부터는 1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 전세대출의 이자를 DSR에 반영한다. 증액 없는 연장과 2025년 10월 28일까지 계약·계약금 납부를 마친 경과 대상은 구분한다. 전세보증금 자체를 담보로 받는 대출은 전세자금대출과 달리 원금을 4년으로 나눈다. 아래 계산에는 이들 예외 상품을 넣지 않았다.

연 1,200만원을 상환할 수 있다면 새 주담대 원금은 얼마인가

은행이 인정한 연소득 5,000만원에 40%를 곱하면 전체 원리금 예산은 연 2,000만원이다. 기존 신용대출의 인정액 800만원을 빼면 새 주담대에 쓸 수 있는 연 원리금은 1,200만원, 월평균 100만원이다.

거치 없는 원리금균등상환은 매월 같은 금액을 낸다. 월 심사금리를 r, 전체 월수를 n이라 하면 신규 원금 P = 100만원 × [1−(1+r)의 −n제곱] ÷ r이다. 30년·심사금리 연 7%를 대입하면 r=0.07÷12, n=360이므로 P=150,307,568원이다. 이 원금의 심사용 상환액은 월 100만원이고, 기존 인정액 800만원을 더하면 DSR이 정확히 40%에 닿는다.

원금균등상환은 초기에 갚는 원리금이 커서 같은 연간 상환액으로 빌릴 수 있는 원금이 더 작다. 표의 원금균등 열은 매달 같은 원금을 갚고, 납부 직전 잔액에 월 이자를 붙인 첫 12회 상환액을 합산해 계산했다. 이때 첫해 원리금 = P × [12/n + r × (12−66/n)]이다. 월평균 상환액을 100만원에 맞춰도 첫 달 납부액은 100만원보다 크다. 만기일시 주담대는 DSR 산정기간이 최대 10년이므로 연 7%에서 원금 한도는 1,200만원÷(1/10+0.07)=약 7,059만원이다. 실제로 이자만 내는 동안에도 DSR에는 산정기간으로 나눈 원금이 포함된다.

2026년 하반기: 약정 4%여도 심사금리는 지역·유형에 따라 갈린다

금융위 2026년 7월 1일~12월 31일 시행 행정지도와 은행연합회 6월 30일 하반기 운영방안을 기준으로 했다. 수도권은 서울·경기·인천이며, 그 밖의 지역도 규제지역이면 수도권·규제지역 기준을 쓴다. ‘지방’이라는 주소만으로 0.75%p를 선택하지 않는다.

가산폭은 기준 스트레스 금리 × 기본 적용비율 × 유형별 비율로 구한다. 하반기 기준 스트레스 금리는 수도권·규제지역 주담대 3%, 그 외 1.5%이며, 지방 비규제지역 주담대는 연말까지 기본 적용비율 50%를 쓴다. 표의 고정기간 또는 금리변동주기 5년은 만기 30년의 30% 미만이다. 이 구간에서 혼합형의 유형별 비율은 수도권·규제지역 80%, 지방 비규제지역 60%이고, 주기형은 각각 40%·30%다. 고정기간·금리변동주기가 5년 미만이면 유형별 비율은 100%, 5년 이상이면서 만기의 70% 이상이면 0%다. 만기의 30~50% 미만 구간에서는 혼합형 60%·40%, 주기형 30%·20%를 적용한다. 50~70% 미만 구간에서는 혼합형 40%·20%, 주기형 20%·10%다. 각 비율은 수도권·규제지역, 지방 비규제지역 순이다.

신용대출은 기존·신규 합산 잔액이 1억원을 초과할 때 기준 1.5%를 적용하되, 만기 전체 고정인 5년 이상은 미적용, 3년 이상 5년 미만은 60%, 그 외는 100%를 반영한다. 오피스텔 담보대출은 주담대 금리유형 방식을 따른다. 표는 2026년 신규 계약이고 과거 계약 경과규정이 없는 경우다. 2025년 6월 30일 또는 10월 15일까지 계약·계약금 납부 등을 마친 경과 대상은 행정지도의 해당 단계 종전 기준을 적용한다.

표의 약정 4%는 비교용 가정이며 실제 판매금리가 아니다. 같은 약정금리를 놓으면 주기형의 DSR 여력이 더 크지만, 실제 선택에서는 상품별 제시금리가 달라진다. 수도권 변동형 원금 150,307,568원을 실제 약정 4%로 갚으면 월 약 71만7,591원이다. 심사 때의 월 100만원과 차이가 나는 이유는 스트레스 금리 3%p를 이자로 청구하지 않기 때문이다.

DSR·LTV 중 작은 한도만 빌리고 집값의 나머지는 자기자금으로 마련한다

위 차주가 규제지역의 4억원 주택을 사고 일반 LTV 40%가 적용된다고 가정하면, 선순위채권·임차보증금 차감 전 담보 한도는 1억6,000만원이다. 수도권·규제지역 변동형의 DSR 한도는 약 1억5,031만원으로 이보다 작다. 두 기준을 모두 충족하려면 더 작은 DSR 한도까지만 빌릴 수 있다. 집값에서 이 대출금을 뺀 약 2억4,969만원은 자기자금으로 마련해야 하며 취득세·중개보수 등 비용은 별도다. 주택가격별 총액 상한, 구입 자격·전입 의무, 은행 신용심사에 따라 대출액이 더 줄어들 수 있다. 여기서 구한 금액은 DSR과 가정한 담보 조건만 적용한 계산상 상한이다.

같은 차주가 신용대출 원금 1,000만원을 자기 돈으로 갚아 잔액을 2,200만원으로 줄이면 기존 인정 원리금은 연 550만원(440만원+110만원)이 된다. 새 주담대 상환에 쓸 수 있는 금액은 연 1,450만원으로 늘고, 같은 7%·30년 원리금균등 조건의 DSR 한도는 약 1억8,162만원이 된다. 그러나 위 집의 LTV 한도는 여전히 1억6,000만원이다. 신용대출을 갚아 DSR 한도가 늘어나도 이 담보 한도를 넘겨 빌릴 수는 없다. 기존 대출을 갚기 전, 새 주담대가 DSR과 LTV 중 어느 기준 때문에 제한되는지 살펴야 하는 이유다.

은행 상담용 계산에는 소득 증빙액, 부채별 잔액·한도·상환 방식, 신규 상품의 약정금리와 고정기간을 적는다. 기존 신용대출 3,200만원의 인정 연 원리금이 800만원과 다르게 나오면 은행이 적용한 원금·산정만기·반영 이자를 이 사례와 대조해 차이의 원인을 찾는다. 실제 가계 예산을 짤 때는 4대보험 공제액과 세금을 뺀 소득으로 실제 납입액을 감당할 수 있는지 계산한다.

제도 확인일 2026-11-02. 금융위 행정지도·은행연합회 하반기 자료·금감원 세칙을 대조했고, 표의 원금은 월 이율과 월별 상환식으로 직접 산출했다. 실제 날짜 수에 따른 일할 이자 계산과 은행별 원 단위 반올림 방식은 반영하지 않았다.